公司成立30年，背靠深圳市国资委
公司成立于1992年，前身为深圳市建筑科学研究所，背靠深圳国资委。建科院全名深圳市建筑科学研究院股份有限公司，2001年属深圳市规划局下深圳市建筑设计研究总院的下属事业单位，2006年改制为企业并划转给深投控，2007年设立有限责任公司，2013年变更设立股份公司，并于2017年7月19日在深圳证券交易所上市。公司控股股东深圳资本运营集团，持股约占总股本43%，深圳市国资委持有资本运营集团100%的股权，为公司实际控制人。
专注绿建行业，聚焦规划设计及公信服务
建科院为国内领先的绿色建筑技术服务商，业绩稳健。公司成立之初即在我国开展建筑节能、绿色建筑的规模化实践，主营业务集中在“城市绿色发展”和“绿色人居公信”全过程技术服务两大板块。2022年实现营业收入4.7亿元，同比下降5.7%，实现归母净利润0.73亿元，同比增长64.3%，毛利率37.3%，同比减少2.1pct，近五年平均毛利率为36.8%，加权净资产收益率为13.0%，同比提升4.4pct。
公司近年来业务聚焦“城市绿色发展”和“绿色人居公信”两板块。业务范围涵盖公信服务、建筑设计、城市规划、建筑咨询、EPC及项目全过程管理全链条：板块一：城市绿色发展，即城市规划、建筑设计等服务。公司基于绿色建筑技术优势，以城市为整体开展建筑规划设计业务，以及EPC、项目全过程管理等服务。2022年该板块业务合计营收占比达54.4%，其中规划业务营收占22.8%、毛利率42.3%，设计业务营收占23%、毛利率33.4%。板块二：绿色人居公信，即认证咨询、检测检验等公信服务。集设计优化、质检认证、综合服务于一体，对低碳绿色的效果进行优化验证的服务。2022年，公司公信服务营收占比最高，达41.4%，毛利率43.4%。
基础概念：有效减少碳排，节能环保的高质量建筑
绿色建筑注重节能环保，强调建筑体与自然和谐共生。绿色建筑是当前全球化可持续发展战略在建筑领域的具体体现，但由于各国在地域、观念和技术等方面的差异，目前在国际上尚无一致定义。共同点在于强调因地制宜地采用节能技术，对建筑的风、光、热、声环境充分利用。根据我国《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019，绿色建筑是指：在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。
绿色建筑产业链涉及建筑科技服务、建筑制造和配套服务业。具体可按照上中下游分类：1）上游为相关服务业：包括规划设计、勘察检测、认证服务以及新技术、新方法、新设备、新材料的研究开发。2）中游为建造相关产业：包括工业化建造，绿色建材（包括建筑材料回收再利用）和设备制造以及绿色施工等。3）下游为配套服务业：包括绿色建筑本身的节能、节水、节材和室内环境管理，以及以绿色建筑为载体和主体开展的绿色相关综合服务业务。
绿色建筑技术体系以“四节”为目的，辅以建筑全过程智能化及运营管理。一般应考虑以下关键问题：能源、排放物、水的使用、土地的使用、对地区生态的影响、室内空气质量、建筑功能性及美学意义等。例如，在节能方面，通过对围护结构和设备系统合理化设计，充分考虑通风、日照和采光，提高围护结构热工性能，并且根据当地气候资源，合理选用太阳能、地热能、风能等可再生能源。建筑全过程能耗和碳排放双高，占全国总量比例高达50%左右。根据中国建筑节能协会定义，建筑全过程分为建材生产阶段、建筑施工阶段、建筑运行阶段、建筑拆除及废弃物处理阶段共四个阶段。建筑碳排和能耗主要发生在“建材生产及建筑施工”和“建筑运行”阶段，据协会测算：
2020年全国建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨CO2，占全国碳排放的比重为50.9%。其中，“建材生产及建筑施工”阶段碳排放29.2亿吨CO2，占全国碳排放的比重为29.2%；“建筑运行”阶段碳排放21.6亿吨CO2，占全国碳排放的比重为21.7%。
2020年全国建筑全过程能耗总量为22.7亿tce，占全国能耗的比重为45.5%。其中，“建材生产及建筑施工”阶段能耗12亿tce，占全国能耗的比重为24.2%；“建筑运行”阶段能耗10.6亿tce，占全国能耗的比重为21.3%。
建筑行业在“双碳”背景下亟待转型升级，绿色建筑是建筑全过程节能减排的有效手段。我国长期以来积极应对全球气候变化，“十四五”时期是落实“双碳”目标的关键时期。建筑行业GDP占全国GDP比例平均在7%，而建筑全过程能耗和碳排放占全国总量比例高达50%左右。传统建筑行业亟待转型升级，融合各项节能技术的绿色建筑将是建筑行业节能减排的重要抓手糖心vlog在线观看。
发展历程：我国绿建行业逐步成熟，政策指引陆续加强
绿色建筑发展历程可大致划分为起步阶段、发展阶段和成熟阶段。从全球来看，绿色建筑起源于20世纪60年代，20世纪90年代进入高速发展阶段，而中国绿色建筑起步于20世纪80年代，21世纪以来开始高速发展，中国的绿色建筑各个发展阶段都落后于国外发达国家，但通过借鉴国外先进技术标准和应用案例，我国绿色建筑发展速度很快。
从全球看，绿色建筑理念起源于上世纪60年代，90年代后逐渐成型：
绿色建筑起源于20世纪60年代。1962年，美国生物学家莱切尔·卡逊《寂静的春天》出版，人们开始反思人与自然的关系，成为可持续发展理念里程碑。
20世纪70、80年代，地球环境备受关注，生态建筑开启初步实践。1972年，《联合国人类环境会议宣言》提出“人类只有一个地球”；1984年，联合国发布报告《我们的未来》指出地球资源的紧缺性和当下发展模式必须为当代及下代人改变tangxin。
20世纪90年代开启绿色建筑快速发展阶段。1990年，世界首个科学的绿色建筑设计和评价体系——英国BREEAM发布；1992年，联合国环境与发展大会第一次明确提出“绿色建筑”概念；1996年，美国LEED公告执行。
中国绿色建筑发展于我国城市化高速发展时期，大致可以分为孕育、理论引入、实践应用、快速发展四个阶段：
20世纪80年代以前，中国绿色建筑孕育阶段。80年代初，我国改革开放，经济开始复苏。住房紧缺问题爆发，全国开启建筑热潮，追求效率的同时，由于建筑水平不高，建筑质量也不高，基本没有考虑保温隔热等问题。在此背景下，各地尝试改善建筑性能，例如北方地区大规模建造的生土建筑。
20世纪90年代，引入国外建筑理论和绿色建筑基础研究。1994年，《中国21世纪议程》通过，建筑能耗、占用土地、资源消耗及建筑室内外环境成为焦点，建筑可持续发展成为政府和行业共识。通过政府资助和国家合作的研究项目，国外绿色建筑技术和研究成果引入中国，逐渐形成中国绿色建筑理论雏形。
2000-2010年，绿色建筑开始广泛实践，中国绿色建筑技术逐步成熟。
(1)实践方面，2002年，清华大学超低能耗实验楼开始建设，集成了当时能采用的大多数建筑节能技术；2003年，上海建筑科学研究院生态办公楼开始建造，综合耗能仅是同类建筑的25%，可再生能源占建筑用能的20%，再生资源利用率达到60%；2005年，深圳招商地产的泰格公寓获得LEED银级认证，成为中国首个商业项目的绿色建筑；2005年投入使用的科技部21世纪议程研究中心办公楼，是中国第一个LEED金奖认证项目；2008年和2009年建成的中国绿色建筑三星级项目有招商三洋厂房改造工程、深圳万科中心和深圳建科大楼，在国内绿色建筑行业有一定的影响。
(2)技术方面，2001年《中国生态住宅技术评估手册》出版，2004年《绿色奥运建筑评估体系》和2005年《住宅性能评定技术标准》出版。在以上绿色建筑技术体系的基础上，2006年，GB/T50378-2006《绿色建筑评价标准》以国家标准的形式发布，标志着中国终于建立了官方的绿色建筑技术标准体系。
2010年以来，中国建筑业转型升级，从建筑大国迈向建筑强国，绿色建筑趋向成熟。2011年起，国内出现生态城市热潮，带动了绿色建筑从单个建筑向城区的发展。2011年当年获得中国绿色建筑认证的项目达到160多个。目前，全国新建绿色建筑面积已经从2012年的400万平方米增长到2021年的20多亿平方米，2021年城镇当年新建绿色建筑面积占比达到了84%，获得绿色建筑标识项目累计超过了2.5万个。截至2022年上半年，新建绿色建筑面积占新建建筑面积的比例已经超过了90%。
1）政策脉络
从我国绿色建筑相关政策发展上看，大致经历了“建筑节能”“节能省地”“四节一环保”“五感六性”几个阶段，涵盖新建建筑节能、既有节能改造、能源及供给系统等多方面。绿色发展的大规模发展离不开政策的支撑。20世纪80年代开始开展建筑节能工作，90年代出台了节能相关的政策法规，21世纪陆续颁布了很多关于节能减排和绿色建筑的政策。
“十四五”绿色建筑发展目标指引下，各地政策支持持续加强。《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确提出，到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上。北京、天津、上海、重庆、江苏、广东、山东、浙江、河北、福建等十几个省市已要求在新建建筑中全面推广绿色建筑。北京、内蒙古、山西、上海、江苏、安徽、山东、河南、海南、重庆、贵州、陕西、青海等省市分别出台了财政奖励、税费返还、容积率奖励、贷款利率优惠及表彰奖励等激励政策，鼓励高星级项目建设运营。
2）技术路径
从规划计划看中国绿色建筑与建筑节能，主要发展路径为技术储备、设计标准、试点示范、分区逐步全面推广。相关规划计划文件，包括：《建设部建筑节能“九五”计划和2010年规划》、《建设部建筑节能“十五”计划纲要》、《建设部进一步加大工作力度确保完成“十一五”建筑节能任务》、《“十二五”建筑节能专项规划》、《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》、《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》。
3）评价体系
绿色建筑评价体系对绿色建筑的发展与推广具有重要意义。首先，绿色建筑的实践高度复杂。需要明确评价及认证系统，尽量以定量的方式检测建筑设计生态目标达到的效果。其次，绿色建筑没有统一标准则很难取得市场认可。因此，需要相关评测机构根据评价体系对建筑的设计与实际性能进行评估后颁发绿色证书。我国绿色建筑起步较晚，2006年颁布了第一个评价标准。住房和城乡建设部于2006年发布我国第一部绿色建筑标准《绿色建筑评价标准》（GB/T50378），并于2014年和2019年两次进行修订。其中，2019版标准坚持以人民为中心的发展思想，构建了“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”五大指标体系。
评价标准：要求趋于严格，专业性更强
绿色建筑是高度复杂的系统工程，其推广和实施有赖于明确的评价体系。20世纪90年代以来，各国围绕推广和规范绿色建筑的目标，发展了各自的评估体系。例如，英国BREEAM、日本CASBEE、澳大利亚NABERS、美国LEED、加拿大GBTool、中国GOBAS、《绿色建筑评价标准》等。我国《绿色建筑评价标准》2006年发布，经历了2014年、2019年两次修订。通过横纵对比可知，我国评价体系已总体达到国际领先水平，同时新版评价体系对建筑企业专业性提出了更高要求。目前绿建要求更严格，专业性更强，行业中兼具经验和技术的企业将更具竞争力。
——各国标准横向对比：我国2019版《绿色建筑评价标准》已总体达到国际领先水平
我国绿色建筑评价体系已具备完善的指标、打分、等级标准，与各国成熟体系总体一致。我们选择较具代表性的评价体系：英国BREEAM（世界首个评价体系）、美国LEED（全世界应用范围最广）、日本CASBEE（亚洲首个评价体系），与我国2019年版《绿色建筑评价标准》进行比较。对比发现：1）评价指标方面，均涵盖室内环境、交通、能源、环保四大方面，其中能源权重占比最高；2）打分方式方面，采用定性与定量结合的方法，科学评分；3）评估结果方面，根据得分率划分为四至五个等级标准。
1.中国ASGB-2019
2019年，我国修订了《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019（AssessmentStandardforGreenBuilding2019，下文简称ASGB-2019体系）。以单栋建筑或建筑群为评价对象，在建筑工程竣工后进行，施工图设计完成后可进行预评价。评价机构对申请评价方提交的分析、测试报告和相关文件进行审查，出具评价报告，确定等级。
1）评分方法
ASGB-2019体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5类一级指标构成。每个一级指标有细分二级指标，权重不一。每类指标均包括控制项和评分项，并统一设置加分项。控制项的评定结果应为达标或不达标，评分项和加分项的评定结果应为分值。绿色建筑评价的总得分按下式计算：
Q=（Q0+Q1+Q2+Q3+Q4+Q5+Qa）/10
式中：Q为总得分，Q0为控制项基础分值，当满足所有控制项的要求时取400分，Q1至Q5分别为评价指标体系5类一级指标评分项得分，Qa为提高与创新加分项得分。
2）等级划分
绿色建筑等级划分为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级。当满足全部控制项要求时，绿色建筑等级应为基本级。绿色建筑星级等级应按下列规定确定：1）一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应满足全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的30%；2）一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；3）当总得分率分别达到60分、70分、85分且应满足对应技术要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。
2.英国BREEAM
英国于1990年推出“建筑环境评价方法”。全称BuildingResearchEstablishmentEnvironmentalAssessmentMethod，简称BREEAM，是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价体系。BREEAM的评估架构比较透明、开放、简单可行。
1）评分方法
最新版的BREEAM评价指标分为9类，分别是管理、健康与福祉、能源、交通、水、材料、废弃物、土地与生态、污染。BREEAM体系未在每类指标下设置控制项，但它依据项目不同等级设置了不同的强制条件。BREEAM体系则根据项目所处的位置、项目的类型等设置不同的权重。在各项评价指标中，“能源”和“材料”占较大的权重。
2）等级划分
BREEAM评估结果根据最终得分率，给出杰出、优秀、非常好、良好和通过五个认证等级。BREEAM体系依据每个指标大类的得分细则，首先计算出每个指标大类的得分（每个指标大类下分为两种评价指标，一种是门槛设置，一种是具体评分点），把得分换算成为得分百分率，再乘以该指标大类相应的权重，最后每个指标大类求和得到最终得分率确定评价等级；确定评价等级后，还需要验证项目是否满足该等级的门槛要求，才能确定最终等级。BREEAM根据评分最终得分率，给予相应的杰出（≥85）、优秀（≥70）、非常好（≥55）、良好（≥45）和通过（≥30）五个认证等级。
3.美国LEED
LEED由美国绿色建筑协会研发，“能源与环境设计领袖”（(LeadershipinEnergyandEnvironmentDesign），1998年推出LEED1.0版本，2000年LEED2.0版本正式发布，随后又相继推出LEEDNCv2.1和LEEDNCv2.2版本，LEED2009版本（又称LEEDv3版本）。目前最专业且最新的LEEDv4版本在2013年11月正式推出。2016年10月31日以后注册的新建筑项目都采用LEEDv4的标准体系。
1）评分方法
LEED评估认证根据建筑物用途及生命周期有完善的分类体系，评估对象多，适用性广。LEED认证适用于所有建筑，根据建筑物的用途，LEED认证采用不同的评估打分体系：新建建筑（LEED-NC）、主体和围护结构（LEED-CS）、商业建筑（LEED-CI）、住宅（LEED-Home）、学校（LEED-School）、既有建筑（LEED-EB）、社区（LEED-ND）、零售（LEED-Retail）。根据申请认定项目建造过程不同，LEED认证将其划分为五大分册：建筑设计与施工（LEEDBD+C）、室内设计与施工（LEEDID+C）、既有建筑运营与维护(LEEDO+M)、社区规划（LEEDND）、别墅（LEEDHOMES）。在实际使用中，结合建筑物用途，还划分为更具体的系统。
LEED评分项目主要包括选址与交通、可持续场址、用水效率、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、创新、地域优先8个大项。其中每个大项包括了多个评价子项，每个子项最多可获1或2分，所有子项的分数累加即得到总分。大项有必须遵照的前提条件，不满足则无法评估。LEEDV4版本的总分为110分，其中指标大类的总分是109分，另有1分为该版本新增得分点——整合过程。
2）等级划分
LEED评估结果由各分项得分加总决定，根据分值区间，由高到低划分为LEED铂金认证、LEED金认证、LEED银认证和LEED认证。LEED评估体系附有一个得分卡，记录和统计申请LEED认证的建筑项目参照评估体系获得的分项分和总分，总分即把各分项得分相加。
4.日本CASBEE
CASBEE核心理念在于将一座建筑物对环境的影响分为积极和消极两方面。以人为中心的空间环境可划分为五个层次，在CASBEE中，按照建筑物对环境施加的两种不同影响建立了一条虚拟边界。积极影响包括建筑物的建造提供的良好室内环境，以及提升了场地内的室外环境，这部分影响定义为Q，即建筑环境质量和性能（Quality＆Performance）。消极影响包括建筑物在建造和使用过程中消耗的大量资源和能源，施工、使用及最终废弃给环境带来的巨大负荷，这部分影响定义为L，即能源、资源和环境负荷（Load）。
1）评分方法
CASBEE采用5级评分制，1分最低，5分最好。当评价对象无法完全定量评价时,则根据措施得分率的高低进行5级评分。其中措施得分率＝参评建筑实际的措施得分之和/所有措施的最高得分之和。在考察建筑物的L品质时,并不直接采用L，而是转化为LR（LoadReduction，建筑物环境负荷的减少）来评价,便于理解和操作。根据评估指标不同的重要性,体系设计者分别制定了相应的权重系数，各个子项的权重计算采用AHP层次分析方法来加权。参评建筑的实际得分SQ或SR＝Σ每项指标得分×权重系数。
2）等级划分
CASBEE评估结果由Q和L最终得分决定，划分为S、A、B+、B-、C五个等级，建筑的可持续发展能力按顺序递减。在CASBEE评估体系中，设计者创造了参数BEE，即建筑物环境效率（BuildingEnvironmentalEfficiency），把建筑物对于环境的两种影响Q和L结合起来，BEE＝Q/L＝25（SQ-1）/25（5-SR），其结果可以通过二维图表进行描绘。
——体系变迁纵向对比：新版标准对建筑企业专业性提出了更高要求
最新版的评价标准对建筑企业绿色建筑理念、设计、技术方面都提出了更高的要求。最新版在评价指标、阶段、等级和技术要求等方面做了修订：1）评价指标上，将“节水、节能、节水、节材、室内环境、施工管理、运营管理”七大指标更新为“安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居”五大指标，更注重建筑使用者的体验感和获得感；2）评价阶段上，施工图设计完成后可进行预评价，竣工后正式评价，新增预评价将对设计提出更高要求；3）评价等级上，新增了基本级，作为未来全面执行绿色建筑标准的主要依据；4）技术要求上，一、二、三星级在认定时，新增了差异性技术要求，技术要求更精细；
市场规模：绿建相关市场规模约2万亿元，空间可期
我国绿色建筑市场未来将实现新建和既改两条腿走路。目前，我国绿色建筑主要针对新建建筑，旨在从源头和增量上实现建筑的绿色化发展。但是，我国大部分既有建筑能耗高，环境差，亟待改善。《十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》中的绿色建筑创建行动，明确提出要以城镇民用建筑作为创建对象，引导新建建筑、改扩建建筑、既有建筑按照绿色建筑标准设计、施工、运行及改造。此处测算的绿建市场规模包含三方面，一是新建建筑的绿建措施造价，二是既有建筑改造的改造成本，三是绿建检测及预评估，测算出的规模涵盖绿色建筑设计规划、绿建措施建造、检测认证全产业链。建科院在绿建市场中主要涉及设计规划、检测认证环节。经测算，“十四五”期间绿建措施市场规模约17624亿元，既有建筑改造市场规模最高约2150亿元、绿建检测市场规模约385.2亿元，绿建预评估市场规模约7.4亿元，合计20166.6亿元，即约2万亿元。
1.绿建措施造价（含设计、认证）
1）新建建筑面积：我国2019/2020/2021新建建筑面积分别为31.2/30.7/30.2亿平方米，近三年同比负增长，未来实现正增长可能性较小，假设未来每年新建建筑面积同比减少3%，则2022-2025年新建建筑面积为29.3/28.4/27.6/26.7亿平方米；
2）绿色建筑占比：根据住建部发布的《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，到2025年，城镇新建建筑要全面执行绿色建筑标准。2022年上半年，绿色建筑占新建建筑面积比例已达90%，假设绿建占比逐年提升，到2025年达到95%，2022-2025年绿建占比为90%/92%/94%/95%；
3）单方造价：根据住建部2019年《绿色建筑经济指标（征求意见稿）》给出的常见建筑如住宅、办公楼、医院、教学楼等的工程案例，按照2021年新开工房屋面积不同建筑类型占比，以及一星级/二星级/三星级绿色建筑占比，求得绿色建筑加权平均造价为3264元/平方米。假设建安费用每年同比增长3%，则2021-2025年单位建安费用为3462/3566/3673/3784/3897元/平方米；
4）绿建措施造价占比：与建安费用估算类似，同样根据《经济指标》、不同建筑类型和星级占比，求得绿建措施造价合计占建安费用加权平均比率为3.3%。随着绿建理念深入市场，政策逐步推进，假设绿建措施费率不断提升，每年提升0.2pct，则2021-2025年绿建措施造价费率为3.3%/3.5%/3.7%/3.9%/4.1%（注：绿建措施造价，包含旧版绿色建筑评价标准涉及的节地、节能、节水、室内环境相关措施和绿色咨询费，其中咨询费含设计、认证）。经测算：“十四五”期间，我国新建绿色建筑市场建安规模有望达到474900亿元，其中绿建措施市场规模约17624万亿元。
绿建措施市场规模=新建建筑面积×绿建比例×绿建单位建安费×绿建措施造价费率
2.既有建筑改造
1）待改造既有建筑面积：根据住建部发布的《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，到2025年，全国完成既有居住建筑节能改造面积超过1亿平方米，完成既有公共建筑节能改造2.5亿平方米以上；2）单位面积改造成本：根据《绿色建筑经济指标（征求意见稿）》，既有住宅的绿色改造成本约为200-400元/平米，非住宅（如学校）的改造成本约为300-700元/平米。经测算，到2025年，我国既有建筑进行绿色改造的市场规模最低950亿元，最高可达2150亿元。
3.绿建检测及预认证
1）新增绿色建筑项目数量：绿色建筑检测费用和预评价费用独立于建安费用之外，可按项目为单位计费。2018-2020年每个项目的平均面积24.6/25/26.7万平方米，假设未来项目平均面积同比增长5%，根据未来每年新增绿色建筑面积，推算2021-2025年每年新增绿色建筑项目数为9042/8949/8451/7977/7448个；2）绿色建筑检测费：《广东省绿色建筑计价指引》（征求意见稿）对《绿色建筑评价标准》涉及到的检测项进行分类汇总及市场调研，整理了收费参考价格。每个检测项目的计费单位为点/处/组/项等，如土壤氡浓度300元/点，路面平均照明2100元/处，玻璃可见光反射3000元/组，导热系数1600元/项等。假设每个绿色建筑项目检测费为所有检测类别费用加总，约为92万元/项。
3）绿色建筑预评价：绿色建筑由住建部分级认定，根据住房和城乡建设部《绿色建筑标识管理办法的通知》，三星、二星、一星分别由住建部、省级住建、地市级住建进行认定。根据2019版《绿色建筑评价标准》，目前绿色建筑评价分为预评价和建成评价。广东省建筑节能协会于2021年11月9日发布了《发布关于绿色建筑预评价的收费标准》，明确了绿色建筑预评价的收费参考价格。按照一星级/二星级/三星级各占70%/25%/5%的预期比例，加权平均后的预评价费用为17660元/项。
经测算，“十四五”期间我国绿色建筑检测市场规模约385.2亿元，预评估市场规模7.4亿元。
业务情况：公信服务+规划设计协同发展，专注绿建领域
建科院专注绿建领域，形成全链条低碳规划技术服务体系。公司是国内知名绿色城市发展技术服务领域领先机构，开展绿色建筑“五感六性”研究，即使用者的味觉、嗅觉、视觉、听觉、触觉，及技术的安全性、适用性、舒适性、健康性、环境性和经济性等。
公信服务：专业优势显著，盈利水平强，营收贡献41%
公信服务是以检测、检验、认证为基础的一体化服务。公司的公信服务围绕对低碳绿色的效果，进行持续的评估认证，具有多项证书及核心技术。公司拥有10余个与公信服务业务相关的国家级、省（市）级平台，检测/检查报告在美国、德国、日本等27个国家和地区得到承认，检测/检查仪器设备约500多台（套），其中节能检测仪器和设备共200多台（套）。
公信服务包含业务类型广，包括：检测检验：建设工程检测和验收全过程服务、合成材料运动场地检测及监管、甲方内部质量控制抽检服务、建筑工程质量潜在缺陷保险风险管理服务；认证咨询：绿色建筑综合咨询、等级符合性评估、碳绩效体系服务、能源环境规划咨询、装修污染物全过程控制咨询、既有建筑绿色化改造全过程咨询；绿色建材产品/体系/服务认证、绿色生态城区智慧运营监测数据平台建设等；孵化产品：1）IndoorPACT，室内装饰装修污染预测与控制工具：预测装修完成后室内污染物浓度，解析主要污染源，精确优化设计方案，根据装修设计方案和环境控制要求，输出装修材料污染物释放特性及材料等级要求。已应用于深圳招商局广场、君子广场、深圳投资大厦、中关村软件园等建筑。2）健康之眼，民用的室内环境专业检测产品：可检参数包括甲醛、TVOC、苯、甲苯、二甲苯等，适用于住宅、办公室、酒店、学校等室内环境。
公信服务经营稳步增长，营收占比逐年上升。2022年公信服务实现营业收入1.96亿元，同比下降5.3%，占总营收41.3%，营收占比持平，毛利率43.4%，毛利贡献48.1%。整体看来，公司公信服务业务2017-2022年营收增长迅速，占比由24%提升至41%，22年营收增速承压，但毛利及盈利贡献保持稳定。
城市规划：业务发展业内领先，营收占比不断提升
城市规划业务是基于“生态导向”和“动态平衡”的规划建设和运行一体方案。公司生态城市规划业务客户主要为各城镇、城区（包括规划新区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、生态工业示范园区等）的政府职能部门，具体业务包括生态城市诊断研究、总体规划、专项规划等多方面。城市规划业务发展业内领先，业绩稳固。公司已完成多个生态城市（城区）研究、规划和实施技术支撑，如承担2012年国家首批8个绿色生态城区中的深圳光明新区、无锡太湖新城2个新城的技术统筹工作；2014年参与“前海深港现代服务业合作区综合规划”获得全国优秀城乡规划设计奖一等奖；参与规划的“中关村软件园”、“中关村生命园”、“丰台科技园东区”。2022年实现营业收入1.08亿元，同比增长4.5%，占总营收22.8%，毛利率42.3%，毛利贡献25.9%。
——城市规划的代表性项目：雄安商务服务中心
疏解北京非首都功能的集聚地，雄安新区首批社会服务配套设施。以“一芯，一环，一网，多点”的理念构建环境生态，产业生态，空间生态一体，高度复合的未来型商务服务中心，100%实现三星绿色建筑全覆盖。项目实施地点在河北省雄安市容东片区西部、市民服务中心北侧，规划占地约21.7公项，总建筑面积约90万平方米。项目总投资约90亿元。建设主要内容包括会展中心、酒店、办公楼、公寓、商业、幼儿园等服务配套。建科院扎根雄安，开启绿色雄安5年实践之路。2017年4月雄安新区成立，叶青董事长带队首次到雄安调研，8月雄安新区管委会与建科院签订战略协议，12月正式委托建科院承担绿色雄安研究工作，为期三年。建科院在雄安新区牵头成立河北雄安新区勘察设计协会绿色人居环境分会，并成立了雄安绿研检验机构。
建筑设计：设计业务聚焦绿色建筑，积极探索新技术
建筑设计业务涵盖工业建筑、民用建筑。代表性案例包括建科大楼、丽湖中学、龙华扩展区保障性住房、深圳市深圳大学城国际会议中心、北京中关村孵化加速器和云计算创新基地等。建筑设计水平出色，近年来业务结构优化。公司承担的建筑设计项目凭借出色的设计水平，先后获得了多项国家、省市甚至国际组织的奖项。2022年建筑设计实现营业收入1.09亿元，同比增长27.3%，主因21年设计业务营收有所下滑，基数较低，占总营收23%，占比波动较其他业务更明显，这与行业形势以及公司的业务逐渐转型为全周期运营服务有关；毛利率33.4%，同比减少10.6个百分点。
——建筑设计代表性项目：未来大厦
未来大厦是服务于未来建筑与能源结构关系研究的科研型建筑。未来大厦是建科院自主设计、建设的办公研发大楼，2010年10月竣工，规划建筑面积超60000平米，坐落于深圳国际低碳城，己列入中关清洁能源联合研究中心建筑节能联盟二期合作项目深圳示范工程，为应对气候变化和一次性能源枯竭后未来建筑与能源结构的关系而开展研究的科研型建筑。未来大厦最重要的一项技术——直流电在建筑中的全运用。建筑采用低压直流配电技术，±375/48V的系统拓扑构架，实现覆盖照明、空调、办公等全部用电设备装置的直流化。与传统交流系统相比，装机容量降低80%，系统能效提高10-20%。直流建筑技术对于提升建筑用电智能化和安全性的水平，降低电网峰值负荷、实现全社会的节能减排具有显著的作用。随着分布式太阳能光伏发电技术，储能技术和电力电子技术的发展，以及LED照明技术和末端电器装置直流化技术的应用，低压直流(LVDC)在建筑中应用逐步具备了技术和经济上的可行性，并将引领未来建筑。该项目于2019年中国驻美大使馆在华盛顿举行“发展的中国”开放日活动中展出。
竞争格局：盈利水平有保障，差异化竞争优势初显
建科院盈利水平明显提升。申万行业分类中，工程咨询服务板块共42家公司，全板块市值中位数为30.2亿元，PE中位数24.5X，PB中位数2.2X，人均创收中位数4.5万元，建科院总市值23.5亿元，PE为41.3X，PB为4.2X，人均创收7.9万元。在市值高于建科院的企业中，选取业务相关性较强的11家，通过2022年盈利情况对比发现，建科院盈利水平较高，且较之前提升显著，人均创收、净资产收益率、净利率排名均在前三。建筑设计引领作用凸显，竞争格局分化。一方面，建筑设计行业实用性要求高，随着我国“双碳”、数字化转型等深入推进，建筑设计对建筑工程的引领作用凸显，绿色建筑设计、城市更新设计、可再生能源建筑一体化应用设计、零碳建筑设计等将成为行业发展主流方向；另一方面建筑设计咨询费按照建筑工程建安费用一定比例提取，建筑设计费率低，行业竞争加剧。因此，各大建筑设计企业开始寻求差异化竞争。
——优势一：打造绿色科技品牌优势，积极探索虚拟电厂
绿色品牌优势：打造科技高地，引领绿色发展
公司致力于绿色低碳理念普及，规模化绿色建筑实践，主编、参编多项标准，具备行业品牌影响力。公司拥有国家级平台5个、省、市级技术平台14个，主持国家重点研发计划等在内的国内外各级重点项目（课题）200余项，主、参编包括《绿色建筑评价标准》等国家、省、市级和团体标准、规范260余项。
推动深圳特区立法创新：推动启动《深圳经济特区绿色建筑条例》立法，全过程参与条例编制讨论及条款制定；推动《深圳经济特区数据条例》立法，深化数据在市场监管、公共服务、生态环境保护中应用。
推动国家和地方政策制定：未来大厦策划之初确定的“光储直柔”技术路线于2021年10月被正式写入国务院印发的《2030年前碳达峰行动方案》；协助深圳市出台《深圳市近零碳排放区试点建设实施方案》（深环〔2021〕212号）；参与《深圳市2019-2020年市区两级温室气体清单编制工作方案》。
主编、参编多项行业标准：2022年主、参编国家、行业、省市各级标准与规范44项，其中2022年度新立项11项，正式发布7项。主编的深圳市《中小学校项目规范》获市政府批准发布，成为全国首个地方项目规范；主编的团体标准《民用建筑直流配电设计标准》（T/CABEE-030-2022）批准发布，填补了民用建筑直流配电系统相关标准的空白。
继续开展课题研究及知识产权工作：公司2022年新增外部课题27项，开展课题研究32项，其中完成13项，在研19项。申请专利17项，获得专利授权8项，其中发明专利5项；获得软件著作权3项；获华夏建设科学技术奖二等奖1项、深圳市科技进步奖二等奖1项，并新增创新载体1个（雄安新区企业技术中心）。
研发投入再创新高，创新平台取得新进展：2022年，公司研发费用达0.38亿元，占营业收入比重约8.1%。全资子公司雄安绿研检验认证有限公司于2021年7月获批立项“河北省绿色建筑人居环境技术创新中心”。2022年，公司获评国务院国资委“地方国有企业公司治理示范企业”，连续两年在“科改示范企业”的评选中获得“优秀”称号。
积极探索虚拟电厂：依托未来大厦项目，探索潜在合作机会
虚拟电厂是一种智慧调度电力平衡的集成信息技术构想，本质上是一套软件平台系统，可将分布式电源、分布式储能和需求侧柔性负荷进行聚合，加入电网调度。当前虚拟电厂主要分为供给侧资源型、需求侧资源型和混合资源型三类，我国该技术目前处于早期阶段，以负荷侧资源调节为主，参与机制为邀约型，主要服务于需求响应，开展需求侧管理。
虚拟电厂可以有效应对用电高峰，成本较低，极具性价比。进入夏季用电高峰时期，多地用电需求量达到历史峰值。据国家能源局消息，4月份，全社会用电量6901亿千瓦时，同比增长8.3%。其中第二产业用电量4814亿千瓦时，占比69.8%，同比增长7.6%。虚拟电厂在缓解系统供需矛盾、应对用电高峰上具有显著优势，根据国家电网测算，通过火电厂实现电力系统削峰填谷，满足5%的峰值负荷需要投资4000亿元，而通过虚拟电厂仅需投资500亿至600亿元，虚拟电厂的成本仅为火电厂的八分之一至七分之一。
目前虚拟电厂处于探索阶段，建科院未来大厦已接入深圳虚拟电厂平台。目前来看，已有多家电力公司结合自身优势和利用设备设施，积极探索构建形成完整的虚拟电厂整体解决方案，满足多场景下虚拟电厂、源网荷储协同互动、负荷聚合商需求侧响应平台等应用需求。建科院当前已依托未来大厦项目“光储直柔”成果，着力探索的“虚拟电厂”在建筑领域的应用，接入了深圳市虚拟电厂平台，未来大厦也已接入电网参与需求响应调度。未来大厦直流实验室模块，是全球首个走出实验室且规模化应用的全直流建筑，建成时也是全球最大规模的单体全直流电建筑项目。
——优势二：依托深圳、雄安双总部，推进“城市客户”战略
区位布局上，依托深圳、雄安双总部，向华北、华中地区辐射，贯彻“城市客户”战略。公司积极开展“城市客户”战略，以深圳、雄安为双总部，2022年两地营业收入占比达85%，并相继成立深东、深西、京雄、川渝滇四大事业部，覆盖粤港澳大湾区、京津冀城市群和川渝城市群：
1）发挥深圳总部区位优势：公司紧抓粤港澳大湾区发展战略机遇，以深圳为核心，辐射珠海、东莞、惠州等大湾区城市。2022年，公司为深圳地区近百个绿色建筑、约1300万平方米的项目提供验收前的绿色建筑等级符合性评估服务。此外，通过挖掘深圳各区的功能定位和高质量发展需求，构建“一区一策”的服务模式，在城市更新、“双碳”发展等方面推动跨领域、多专业合作，并签订亿元规模的检测合同。深圳地区绿建条例正式实施。2022年3月《深圳经济特区绿色建筑条例》出台并于7月正式实施，首次以立法形式规定建筑领域碳排放控制目标；2022年6月，深圳市住房和建设局印发了《关于支持建筑领域绿色低碳发展若干措施》，有效激励了绿色低碳建设发展。
2）夯实雄安总部建设：公司深度开发雄安市场，驻场团队规模达150人，以“陪伴式服务”深度参与雄安新区建设，辐射北京市、保定市、张家口市等华北区域市场。2022年3月，新区首个获批的永久性园区类建筑雄安商务服务中心陆续完成验收并正式投入使用，是公司践行“城市客户模式”的标志性成果。雄安新区投资规模可期。据雄安新区改革发展局，2023年雄安新区安排项目270个，总投资6641亿元，年度投资超过2000亿元。2023年一季度开工项目数量达43个，总投资规模超过415亿元，主要包括智慧城市、地下管廊、水利、公共服务等重点项目。
3）向成渝片区、长三角片区等为主的核心城市群扩展：公司依托多年来与攀枝花、德阳等西南城市的合作，孵化建设川渝滇事业部，与攀枝花市仁和区人民政府达成“绿色仁和”战略合作，并在丽江试点首个突出公司ESG特色的乡村更新项目。
财务分析：经营效率稳健，运营能力承压
盈利能力提升明显，经营效率稳健。2022年，公司加权净资产收益率为12.95%，同比提升4.36pct；期间费用率为30.1%，同降0.86pct，其中，销售费用率为8.75%，同降0.23pct，管理费用率为12.56%，同比上升0.5pct，研发费用率为8.1%，同降1.3pct，财务费用率为0.7%，同比上升0.2pct。
资产负债率下行，现金流有所承压。2022年，公司资产负债率54.7%，同比下降3.3pct；流动比率1.39倍，速动比率1.37倍；收现比0.93，付现比0.44，回款情况稳定；经营活动现金净流入0.13亿元，投资活动现金净流出0.47亿元，筹资活动现金净流出0.47亿元。
应收账款周转率下滑，运营能力承压。近几年，公司总资产、应收账款周转率缓慢下滑。2022年，公司总资产周转率为0.35次，与前几年基本持平；应收账款周转率1.25次，同比减少0.3次。
假设前提
我们的盈利预测基于以下假设条件：
1.公司2020-2022年营收分别为5.06/5.03/4.74亿元，根据公司未来业务布局情况及各业务预计情况，预计公司2023-2025年总营业收入为5.28/5.93/6.78亿元，同比增长11.4%/12.2%/14.3%：
公信服务：2020-2022年公信服务营收分别为1.61/2.07/1.96亿元，该业务板块是公司的核心业务，业绩稳定，预计营收占比逐年增加，公司2023-2025年公信服务业务营收分别为2.29/2.69/3.07亿元，同比增长16.8%/17.4%/14.4%；
城市规划：2020-2022年城市规划营收分别为0.95/1.04/1.08亿元，近几年同比增长较为稳定，雄安商务服务中心建成投入使用后，给公司城市规划业务带来良好的品牌效应，预计公司2023-2025年城市规划业务收入为1.21/1.37/1.57亿元，同比增长12.1%/13.0%/14.8%；
建筑设计：2020-2022年建筑设计营收分别为1.08/0.86/1.09亿元，受宏观经济影响，公司近年来建筑设计营收增长不佳，预计公司建筑设计未来将保持低速增长至25年改善，预计公司2023-2025年建筑设计收入为1.21/1.31/1.59亿元，同比增长11.1%/7.6%/21.5%；
建筑咨询：2020-2022年建筑咨询营收分别为0.29/0.34/0.23亿元，同样受宏观经济影响，公司近年来建筑咨询营收增长不佳，预计公司2023-2025年建筑咨询收入为0.25/0.27/0.29亿元，同比增长6.0%/8.8%/9.7%；
其他业务：2020-2022年其他业务营收分别为0.22/0.37/0.20亿元，预计公司2023-2025年其他业务收入为0.19/0.20/0.17亿元，同比增长-4.7%/5.1%/-15.3%；
EPC及项目全过程管理：2020-2022年EPC及项目全过程管理营收分别为0.92/0.36/0.18亿元，预计公司2023-2025年EPC及项目全过程管理收入为0.13/0.098/0.081亿元，同比增长-24.3%/-27.1%/-17.0%。
2.预计公司未来三年营业成本/营业收入为前三年移动平均值的90%。
3.预计公司未来三年管理费用/营业收入为前三年移动平均值的90%。
4.预计公司未来三年销售费用/营业收入为前三年移动平均值。
5.预计公司未来三年营业税附加/营业收入为前三年移动平均值。
6.预计公司未来三年所得税税率为前三年移动平均值。
未来3年盈利预测
按上述假设条件，我们得到公司2023-2025年的营收分别为5.28/5.93/6.77亿元，归母净利润分别为0.78/1.01/1.32亿元，每股收益分别为0.53/0.69/0.9元。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文糖心vlog官网。）
